La valoración de inmuebles por parte de hacienda puede tener unas consecuencias desastrosas.

Si recientemente estas siendo objeto de un procedimiento tributario de comprobación de valores y no estas conforme con el mismo, te interesa leer este artículo.

Actualmente una reciente sentencia del Tribunal Supremo ha confirmado que la valoración administrativa de inmuebles no se pueden realizar multiplicando el valor catastral por índices o coeficientes.

Por lo general cuando Hacienda pretende comprobar el valor que se ha asignado a un inmueble en una autoliquidación, puede utilizar, entre otros métodos, una estimación por referencia a los valores que figuren en otros registros oficiales de carácter fiscal. Este sistema se traduce, en la práctica, en la aplicación del valor catastral multiplicado por unos coeficientes multiplicadores.

¿Cómo determinan el valor de los inmuebles?

Con respecto a la manera de determinar este valor es mediante datos, cuantificaciones o magnitudes contenidas en Registros de carácter oficial, en la mayoría de los casos sobre los datos del Catastro inmobiliario, sin considerar la evolución -al alza o a la baja- de los precios del mercado inmobiliario.

La valoración de inmuebles mediante una comprobación de valores afecta a prácticamente la totalidad de los tributos, como son en las ganancias o pérdidas patrimoniales que se generan cuando se transmiten inmuebles. Estas se pueden generar tanto en el IRPF como en el IS

En realidad estos tributos están potencialmente sujetos a una comprobación de valores en:

  • El impuesto sobre Transmiciones Patrimoniales y Actos Jurídicos documentados.
  • Impuestos sobre sucesiones y donaciones.
  • Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.
  • El impuesto sobre Bienes inmuebles.

Según la Ley General Tributaria, se ponen a disposición de la Administración los siguientes métodos de comprobación de valores:

  • Capitalización o imputación de rendimientos.
  • Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal.
  • Precios medios en el mercado.
  • Cotizaciones en mercados nacionales y extranjeros.
  • Dictamen de peritos de la Administración.
  • Valor asignado a los bienes en las pólizas de contratos de seguros.
  • Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria.

El coeficiente sólo no es válido

Con respecto a la utilización de este método, el Tribunal Supremo ha confirmado, fijando doctrina, que las valoraciones administrativas de inmuebles a los efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados no se pueden realizar multiplicando el valor catastral por índices o coeficientes. Solo será válido si la Administración complementa su valoración con una comprobación directa del inmueble.

De esta manera subraya que debe motivar, no solo el resultado de su valoración, sino también las razones por las que, a su juicio, el valor declarado no se corresponde con el valor real. No basta para justificar el inicio de la comprobación la simple discordancia con el valor administrativo, más aún si este se calcula de forma genérica y abstracta.

En definitiva, la aplicación de este método de valoración por índices o coeficientes no dota a la Administración de una presunción reforzada de veracidad y, por lo tanto, su utilización no invierte la carga de la prueba acerca de la valoración (que sigue recayendo en la Administración).

Finalmente, el Tribunal confirma que el sujeto puede oponerse a la valoración administrativa, no solo promoviendo la tasación pericial contradictoria -a la que no está obligada a acudir-, sino impugnando directamente la liquidación.

Por tanto, todas aquellas liquidaciones tributarias que son o han sido objeto de rectificación por la Administración modificando el valor del inmueble mediante el empleo de un método de comprobación de valores de coeficientes podrán impugnarse o solicitar su rectificación, quedando el procedimiento o reclamación a instar únicamente limitado para su ejercicio al plazo de prescripción tributaria de 4 años.

Pueden ponerse en contacto con esta organización para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.

Un cordial saludo,